Общие принципы существующих стратегий реконструкции жилищного фонда построенного по проектам первых массовых серий
Аннотация
"Описывается три стратегиb реконструкции жилья первых массовых серий: радикальная, комплексная, консервативная. Реализация существующих стратегий невозможна без разработки дополнительных организационно-технологических мероприятий (ОТМ). При разработке ОТМ необходимо основываться на разделении всего комплекса работ по реконструкции на отдельные этапы и связанные с ними объемы, которые могут выполняться независимо и в разное время. В основу поэлементного подхода к реконструкции должен быть положен принцип экономической целесообразности и заинтересованности всех участников процесса реконструкции. ОТМ при поэлементном подходе к реконструкции формируют систему отношений, прав, обязанностей и взаимных гарантий участников, закрепляемую посредством увязки инвестиционного цикла реконструкции в единую организационно-технологическую строительную систему (ОТСС) "
Ключевые слова: стратегия, реконструкция, жилищный фонд, радикальная, комплексная, консервативная
Стратегической целью государственной жилищной политики в России является:
-
создание рынка доступного и комфортного жилья, удовлетворяющего жилищные потребности основной части населения;
-
создание механизмов участия государства в поддержке развития и функционирования этого рынка;
-
обеспечение доступа на жилищный рынок различных групп населения, нуждающихся в такой поддержке. [1]
Включение задачи формирования рынка доступного жилья и обеспечения комфортных условий проживания граждан России в число приоритетных национальных проектов, наряду с развитием образования, здравоохранения и села, определило социальную направленность нового этапа экономических преобразований в стране.
На сегодняшний день к основным достижениям экономического развития жилищной сферы можно отнести создание институциональной базы рынка жилья и развитие института долгосрочного жилищного кредитования; постоянное увеличение объемов жилищного строительства и повышения эффективности функционирования рынка жилья.
По данным Росстата, в январе - сентябре 2012 года построено 408,6 тысячи квартир общей площадью 34,6 миллиона квадратных метров, - на 2,7% больше, чем за соответствующий период 2011 года. Основной прирост приходится на Москву и Подмосковье, Краснодарский край, Республику Татарстан. Вместе с тем при значительных объемах жилищного строительства в этих субъектах РФ наблюдалось снижение ввода жилья в эксплуатацию по сравнению с тем же периодом прошлого года. В Москве - на 20%, в Татарстане - на 8,3%, в Санкт-Петербурге - на 4,1% и Ставропольском крае - на 2,7%.. правительство России пытается любыми путями решить проблему нехватки жилья. Средняя обеспеченность населения жильем составляет, по данным Росстата, 21 квадратный метр. Для сравнения: в США этот показатель равняется 65 "квадратам", в Голландии - 74 квадратным метрам. При этом 40% квартир россиян приходится на ветхое и аварийное жилье.
Решение проблемы власти видят в ускоренном вводе в эксплуатацию новых домов. И здесь действительно наблюдается позитивная динамика. Согласно данным Министерства регионального развития, в прошлом году в России построили 62,3 миллиона квадратных метров жилья (788 тысяч квартир). По прогнозам ведомства, в текущем году этот показатель превысит 67 миллионов квадратных метров. Предполагается, что в дальнейшем темпы жилищного строительства будут расти: на 2013 год намечен ввод 71 миллиона квадратных метров, на 2014-й - 79 миллионов, на 2015-й - уже 90 миллионов квадратных метров
Однако, хотя темпы строительства растут, обеспеченность россиян жильем происходит все с большим замедлением. И это легко объяснимо. Ведь одновременно с вводом нового жилья стремительно растут и цены на него. По итогам второго квартала 2012 года Россия заняла четвертое место в мире по темпам роста стоимости жилья. C января по сентябрь нынешнего года цены на квартиры в России в среднем увеличились на 9,9%. За первое полугодие текущего года цены на жилую недвижимость в России повысились на 6,1%. Таким образом, темпы роста цен на недвижимость галопируют. Цены на квартиры в России растут второй квартал подряд, впервые после падения в кризисный период. .[2]
Еще одной задачей жилищной политики является сохранение имеющегося жилищного фонда - проведение капитального ремонта и реконструкции зданий. В противном случае общий объем убыли жилищного фонда в ближайший период значительно увеличится. Если рассмотреть застройки городов по районам, то мы увидим, что практически в каждом районе города помимо площадей под новое строительство, обозначены объемы жилья подлежащего реконструкции.
Капитальный ремонт и реконструкция жилых и гражданских зданий как самостоятельная отрасль начала формироваться в различных регионах СССР в 60-ые годы, когда резко повысилась обеспеченность населения жилой площадью в связи с разворотом массового индустриального жилищного строительства.
В настоящее время существуют три стратегий реконструкции жилья первых массовых серий:
-
радикальная - снос зданий в пределах микрорайона (квартала) позволяющий использовать освободившиеся земельные участки для повторной застройки;
-
комплексная - предусматривает реконструкцию кварталов жилой застройки, которая включает: реконструкцию жилых зданий с отселением жильцов, перепланировку квартир, надстройку этажей, утепление стен, модернизацию инженерного оборудования и т.д.; новое (уплотняющее) строительство жилья с развитием торгово-бытовой, социально-культурной и транспортной инфраструктуры; модернизацию внутриквартальных инженерных сетей и сооружений, а при необходимости и магистральных; благоустройство территории;
-
консервативная - реконструкции отдельного здания без отселения жильцов.
Для реализация выбранных стратегий необходимо, что бы данный жилищный фонд был признан аварийным, «жилые помещения (дома) признаются аварийными в случае, если их техническое состояние определяется как состояние крайней степени непригодности для проживания (грозит обрушением и представляет угрозу жизни для проживающих граждан). Учитывая тот факт, что физический износ построек 1963-1970 годов (серии 1-464А и Д; 1-468А, Б, Д; 1-510; 1605А; 1-515/9; 1-467А и Д; 1-447; 1-511; 1-510; 1-335Д и др.), строившихся на основе СНиПов, утвержденных в 1962 году едва превышает 20%, что гораздо меньше, чем у домов первого этапа построенных в 1959-1963 годы (серии К-7, II-32, II-35, 1МГ-300, 1-464, 1-468, 1-335) реализация радикальной или комплексной стратегии для решения проблемы пятиэтажек за счет средств Фонда весьма сомнительна. Следовательно, можно сделать вывод о том, что решение финансовых проблем по реконструкции может быть заботой или жильцов с целью сохранения или улучшения собственного жилья, или инвесторов с целью получения прибыли.
Реализация консервативной стратегии позволяет решить задачи сохранения или улучшения жилья за счет собственников и инвесторов, но так же имеет целый ряд осложняющих моментов. Прежде всего они связаны с жильцами этих домов. До того как начать модернизацию дома без отселения, нужно получить согласие на нее всех жильцов. А это нередко бывает довольно сложно, тем более что законодательная база реконструкции еще до конца не проработана. Именно из-за трудностей с жильцами возникают проблемы с привлечением инвесторов, готовых вкладывать деньги в эти работы. Инвесторы же в свою очередь готовы инвестировать далеко не вовсе объемы работ (так называемые конструктивы), так как они отбирают их по самому важному для него показателю - срокам окупаемости. Если, например, сроки окупаемости модернизации инженерного оборудования составляют 2-4 года и очень привлекательны для инвестора (в Польше, например, нет отбоя от инвестиционных фирм), то утепление зданий имеет намного более продолжительные сроки окупаемости (20-30 лет), зависящие от стоимости применяемых утеплительных систем, и потому менее выгодно. [3,4]
На основании вышеизложенного можно сделать вывод о том, что сегодня реализация существующих стратегий (радикальная, комплексная, консервативная) невозможна без разработки дополнительных организационно-технологических мероприятий (ОТМ). При разработке ОТМ необходимо основываться на разделении всего комплекса работ по реконструкции на отдельные этапы и связанные с ними объемы, которые могут выполняться независимо и в разное время. В основу поэлементного подхода к реконструкции должен быть положен принцип экономической целесообразности и заинтересованности всех участников процесса реконструкции. ОТМ при поэлементном подходе к реконструкции формируют систему отношений, прав, обязанностей и взаимных гарантий участников, закрепляемую посредством увязки инвестиционного цикла реконструкции в единую организационно-технологическую строительную систему (ОТСС).
Необходимо учитывать то, что при производстве данных работ следует принимать за основной критерий - продолжительность цикла, так как увеличение продолжительности работ ведет к снижению экономической эффективности инвестиционных вложений и, как следствие значительным издержкам. Изучив опыт организации реконструкции зданий, было установлено, что в настоящее время они проектируется с применением расчетных методов: системы потока и сетевого планирования. Оба этих метода недостаточно предусматривают рассмотрения многих возможных технических решений, недостаточно анализируют условия размещения конструкций, изменения в последовательности проведения и направления развития процессов при реконструкции. Также при проектировании организационно-технологических решений по реконструкции и капитальному ремонту упускался аспект многовариантности производства работ.
Литература
- Круглик С.И. О концепции национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» и Федеральной целевой программы «Жилище» [электронный ресурс]// Журнал «Право и инвестиции», 2005, № 4 – Режим доступа http://dpr.ru/journal/journal_25_16.htm (доступ свободный) - Загл. с экрана – яз. рус.
- Федеральная служба государственной статистики [электронный ресурс]//Социально-экономическое положение России – 2012 год. Режим доступа http://dks.ru/bgd/regl/biz_01/main.htm (доступ свободный) - Загл. с экрана – яз. рус
- Русский Инженерный портал: "The Russian Engineering"© -2010) [электронный ресурс] Режим доступа http://russianengineering.narod.ru/construction/chruschovki.htm (доступ свободный) - Загл. с экрана – яз. рус
- Зильберова И.Ю., Петров К.С. Проблемы реконструкции жилых зданий различных периодов застройки [электронный ресурс]// «Инженерный вестник Дона», 2012 - № 4 Режим доступа: http: //www.ivdon.ru/magazine/archive/n4tly2012/1119 (доступ свободный) - Загл. с экрана – яз. рус